乐游棋牌:LPR浮动利率固定利率这样选！

　　乐游棋牌:LPR浮动利率固定利率这样选！去年央行发布了《中国人民银行公告〔2019〕第30号》公告，公告要求从2020年3月1日到8月30日，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，重签合同，可以选择固定利率也可以选择“盯住”LPR（贷款市场报价利率）的浮动利率。

　　每个人只有一次选择转换方式的机会。如果已确定并完成转换，那么在贷款到期前就不可以再去更改了。也就是说（3月1号）开始存量房贷也要从基准利率转成 LPR了，从而引发了许多人的焦虑。好多人给我发信息咨询新的利率定价机制下，房贷究竟选择固定利率好，还是浮动利率好？到底要不要转？过去以基准利率为参考的贷款利率转为以市场基础利率（即LPR）为参考的定价机制。这的确是一个关系到很多人还款利息究竟是增加还是减少的重大政策变换。那么选择的原则应该是什么？

　　〔2019〕第30号的公告中，人民银行提出了一个固定利率的概念。什么是固定利率。一般我们自行脑补的话就应该是利率一旦选定，就永久不变。可结合全文来看，该固定利率应为一种类似固定，也就是说存在变的可能性。

　　原因在于公告第四条规定金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。这与以前我们房贷利率执行的规则一样差不多是同一个意思，即在基准利率加浮动幅度后一年一定价的利率。也即是说房贷一旦执行，就一年内不变，第二年再根据基准利率是否变化来重新定价。由于央行以后不再发布新贷款的基准利率，所以看上去固定利率就不再变动了。第五条说如存量浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。这句话可以理解为固定利率的定价以最近的实际执行利率水平来定价。但以后是否变化并没有明确。为什么说它是类固定，我将会在下文中做一个说明。

　　浮动利率就是以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变。什么是LPR?LPR中文叫贷款市场报价利率。2019年8月17日，央行宣布自即日起，各银行应在新发放的贷款中主要参考LPR定价，并在浮动利率贷款合同中采用LPR作为定价基准。新的LPR报价以18家银行共同报价，去掉一个最高值和一个最低值，再取平均值得出的，每月20号更新。与原lpr相比，期限上在原有1年期一个期限品种基础上，增加5年期以上的期限品种。报价行范围由原有的10家全国性银行扩大到18家。报价频率由原来的每日报价改为每月报价一次。原有10家全国性银行包括：工、农、中、建、交五大行，以及中信银行、招商银行、兴业银行、浦东发展银行、民生银行等五家股份制银行。8家新成员则包括：西安银行、台州银行、上海农村商业银行、广东顺德农村商业银行、渣打银行(中国)、花旗银行(中国)、微众银行、网商银行。

　　新的LPR报价制自推出以来，已经合计下调了四次，下调幅度达到了26个BP，其中五年期LPR下调了3次。所以，很多人都在考虑是不是选择浮动利率比较合算。许多人认为要转，也是据此原因。因为从他们的理解来看，根据目前的情况来看， 转成LPR，你的房贷利率就可以跟着LPR一起下降了，就可以少付一些利息。如果不转，就永远是现在的利率。则意味着在LPR下调的时候，无法享受下调的好处。

　　公告出台后市场上有很多的解读，都在告诉大家如何选择才能省钱，才能“占到便宜”，这引发了大家的焦虑。我本来并没有觉得这是一个非常困难的选择，不应该成为困扰大家的一个问题。因为在我看来，央行本身的公告说得明明白白，没有什么理解方面的难度，利率浮动与固定，哪个好？放在整个经济周期里来讲，无所谓哪个好，哪个不好，属于中性。根子在哪里，是你想占银行的便宜或者国家的便宜，这种想法本身就很天真。如果你抛弃占便宜的心态，选择起来就非常容易了。

　　首先本质上来讲不管你选择固定利率，还是LPR为基础的浮动利率，不管未来LPR如何变化，你的房贷利息不一定比现在少多少。一方面银行不会吃亏，这一点你一定得清醒。另一方面，房贷利率除了要参考LPR，还得看房地产金融政策。众所周知，中国的房地产金融政策是受到宏观调控政策和房地产政策的影响的，在此大背景下，即使LPR下降，房贷利率未必同时跟着动。也就是说，5年期的LPR未必同步下降，而且调整的幅度可能会人为控制。总之，你想占便宜真的很难。

　　其次如果你选择LPR浮动利率，则你未来的房贷利率取决于未来5年期LPR的变化。从目前来看，中国的贷款结构中，绝大多数的贷款利率趋势向下是大概率。这意味着，个人如果选择浮动利率的方式，房贷利息会比现在少。但是，我强调的是“但是”。有点社会生活经验的人都明白在看完前面的陈述后重点是在但是的后面。LPR趋势向下，不代表房贷利率同步向下。因为这是两个问题。现在很多解读把这两个问题混为一谈。另外选择浮动利率的风险在于未来没有通胀的可能。如果一旦通胀，LPR必然上升，带动房贷利率上升。中国未来有没有通胀的风险？1月份CPI是5.4%，中国已经10多年没有严重通胀了。上了点年纪的人都应该记得上世纪50年代初和80年代末至90年代中，我国曾两次实行居民保值储蓄，目的是稳定居民储蓄消费行为、抑制通货膨胀。目前随着央行货币的不断投放，我还是蛮警惕的。

　　最后我要说一下固定利率是类固定的原因。因为虽然我们央行不再发布新的贷款基准利率，但我们的存款还是在采用存款基准利率，如果存款利息上调，固定的贷款利率肯定也会上调，这是因为银行不可能让存、贷款利率倒挂是大概率的事件。别总想着占银行的便宜，这不现实。

　　用马光远的话说“如果是我，我会对自己的智商有正确的评估，不会拿我的智商去挑战银行等金融机构，我不会想着去占他们的便宜。他们良心发现，别太占我的便宜我已经谢天谢地了。如果我当时贷款，是在基准利率基础上打折，我基本会选择固定利率，因为已经很合适啦。”当然，如果你的贷款是上浮的利率，觉得压力有点大，且预计该贷款还款期间LPR大概率会下行，在没有通胀的时间内贷款就能结束的话，就选择LPR的浮动利率。

　　房贷是一个长周期， 在这么长的时间周期里，谁都看不清中国经济会发展成什么样，与其冒险把未来十几二十年的房贷与经济捆绑到一起，还不如就按原合同签的贷款利率还下去，就算18家银行取平均值也不可能永远便宜了我们这些房奴，银行都已经吃到嘴里的肉怎么能吐出来？一个国家的经济有三个主体：政府、企业、个人。你觉得薅羊毛和割韭菜那个容易？